על חשיבות גילוים של ליקויי בניה בתקופת הבדק והאחריות 

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 קובע כי קבלן המוכר דירה לרוכש חייב לצרף להסכם המכר מפרט.

בצו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974 נקבע כי על המפרט לכלול, בין השאר, את שטח הדירה, את פירוט השטחים הנוספים המוצמדים לדירה או המשמשים את הדירה באופן בלעדי (כגון: מרפסת שמש, חניה מקורה, מחסן דירתי, גינה מוצמדת), את אחוזי הסטיה מהמידות הנ"ל המותרים עפ"י החוק, את פירוט הקומות בבניין וייעודה של כל קומה, את החומרים מהם נבנה הבנין ובוצעו עבודות הגמר, את תיאור הדירה, גובהה, רשימת החדרים וגימורים בדירה ובשטחים המוצמדים לה, רשימה של כמות הדלתות, החלונות והתריסים בדירה והחומר ממנו הם עשויים, פירוט מתקני התברואה והכלים הסניטריים, מתקני החשמל, הקירור והחימום, הגז, כיבוי האש.

בחוק המכר (דירות) אף נקבע כי הקבלן לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם, בין השאר, הדירה או כל דבר שבה שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה.

תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאי ואגרות), תש"ל-1970 מוסיפות לאמור במפרט, בין השאר, גם את הדרישות החוקיות בדבר גובה החדרים בדירה, שטחם והרוחב בין שני קירות, גודל החלונות, הדלתות, גובה נקודות חשמל ומעקות, רוחב מדרגות בחדר המדרגות, פרוזדורים ועוד.

ליקויי בניה הינם, למעשה, חריגות מהוראות המפרט והחוקים דלעיל.

לעיתים, ליקויים אלה הינם חמורים ועלולים להביא לקריסת הבנין או חלקים ממנו או לסכנות, כגון: התחשמלות בשל שקעים נמוכים ולא תקניים, נפילה בשל מעקות ואדני חלון נמוכים או מדרגות קטנות מאלה שנקבעו בחוק.

לעיתים, מדובר בליקויים הגורמים חוסר נוחות לרוכש הדירה, כגון: בעיות ניקוז, נזילות, רטיבות בשל סדקים בבניין, שקיעת רצפות, גודל חדרים, תקרות, חלונות ודלתות קטנים מאלה שנקבעו בחוק ומסילות חלונות ותריסים פגומות.

לעיתים, מדובר בליקויי בניה המסתכמים בחוסר אסתטיות, כגון: קירות עקומים או גליים, בעלי מרקם מחוספס, צביעה רשלנית, התקנת קרמיקה בגוונים ובגבהים שונים וכד'.

עפ"י החוק, לכל דירה הנרכשת מקבלן יש אחריות של כמה שנים לאחר הקניה. תקופה זו מתחלקת לשניים:

• תקופת בדק- במסגרתה על הקבלן לתקן ליקויים שהתגלו בדירה כמעט ללא תנאי, בכפוף לתקופות הבדק הקבועות בחוק לסוגים שונים של ליקויים:

1.1.     צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים - שנתיים;

1.2.     חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט - שלוש שנים;

1.3.     מכונות, מנועים ודודים - שלוש שנים;

1.4.     קילוף חיפויים בחדרי מדרגות - שלוש שנים;

1.5.     שקיעת מרצפות בקומת קרקע - שלוש שנים;

1.6.     שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבנין - שלוש שנים;

1.7.     סדקים עוברים בקירות ובתקרות - חמש שנים;

1.8.     קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים - שבע שנים;

1.9.     כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית - שנה אחת.

• תקופת אחריות נוספת- בת שלוש שנים, במסגרתה על הקבלן לתקן ליקויים אשר הקונה הוכיח שנגרמו בשל תכנון, עבודה או חומרים לקויים.

מכאן, גם החשיבות שבקבלת דו"ח בדבר ליקויי בניה ממהנדס מוסמך, שכן אדם מן השורה יכול אולי להבחין בקירות עקומים, בצביעה רשלנית, בסדקים, בנזילות, בנפילת חיפוי חיצוני וכד' אך אינו יכול לעיתים לדעת כי קיימים ליקויי בניה הנחשבים כאלה בשל חריגה ממידות הנקבעות בחוק.

אבחון ליקויי הבניה במועד חשוב לצורך משלוח דרישת התיקון לקבלן ונקיטת הליכים משפטיים מתאימים מקום בו מתחמק הקבלן מביצוע התיקונים הנדרשים.

יחד עם זאת, חשוב להדגיש כי גם אם הוגשה התביעה לאחר חלוף תקופת הבדק והאחריות עדיין עומדת לרוכש התובע, זכות תביעה מכוח דיני הנזיקין וזאת כל עוד לא התיישנה תביעתו, אך אז מלאכת ההוכחה המוטלת עליו גדולה יותר בהשוואה לזו שהייתה מוטלת עליו בתקופת הבדק והאחריות.

בבסיס התביעה נגד הקבלן במקרה זה, עומדת הטענה כי הרוכש קנה מהקבלן דירה חדשה, וזכותו לקבל דירה ללא ליקויים כלשהם. בכך נבדלת רכישה של דירה חדשה מרכישה של דירה משומשת, אשר ניתן לצפות לכך שיהיו בה פגמים הנובעים מבלאי טבעי ומשימוש סביר. אדם הרוכש דירה חדשה מגלה דעתו, כי הוא מעוניין ליהנות מדירה ללא פגמים מסוג זה.

במסגרת התביעה כאמור יכול הרוכש התובע לבקש כי ייפסקו לטובתנו פיצויים בגין עוגמת נפש בשל ליקויי הבניה שהתגלו בדירתו. מטרתו של הפיצוי במקרה כאמור, הינה להעמיד את הניזוק במצב בו היה נמצא אלמלא אירעה ההפרה והנזק שנגרם בעקבותיה. בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים - האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר, מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה, התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו, עלות תיקון הליקויים ועוד.

אין באמור לעיל כדי למצות את מלוא דרישות החוק והדין ביחס לנושא הנדון, שכן, מטבע הדברים, היה צורך לפשט ולהתאים את הבסיס החוקי הדן בענין נשוא המאמר, כך שיהיה מתאים ונהיר לקהל הרחב. כמו כן, אין לראות באמור לעיל חוות דעת משפטית או תחליף לייעוץ משפטי אישי בענין ספציפי בו ניתן לבחון את מלוא המידע והמסמכים הרלוונטיים.